杭州楼市库存回归正常 目前已进入市场敏感期

来源:互联网新闻 时间:2020-04-28 13:09

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开盘放在体育馆里,座无虚席如明星演唱会,还得摇号;这厢刚拍出一块高价地,周边楼盘便立即来个“封盘”,销售员第一时间在朋友圈里发出早已制作好的海报:“我们即将涨价”……

2016年上半年,这一幕幕富有戏剧性的“楼市故事”在杭州反复上演。是的,杭州楼市经历数年沉寂,又热了起来,而且是大热。商品房成交套数、面积、金额三项指标、二手房成交套数及土地成交金额,均创下历史最高纪录,“史上最火半年”头衔当之无愧。

不过与北京、上海、深圳为代表的一线城市,及苏州、南京、厦门、合肥等部分优质二线城市房价大幅跳涨相比,杭州楼市显得相对理性也更加成熟。

楼市预期明确改变

以下这组来自浙报传媒地产研究院的数据,为我们勾勒出上半年来杭州楼市的“全景图”:

——杭州市区(不含富阳区)新建商品房成交97345套,成交面积995.1万平方米,成交金额1667.6亿元。甚至超过2010年至2014年这5年间任何一年的全年成交量。其中,主城区商品房成交面积为427.7万平方米,余杭区商品房成交面积为349.5万平方米,萧山区商品房成交面积为217.9万平方米。

——显性库存从2016年年初的16.7万套,下降到2016年6月底的13.5万套。实际库存净流出334.5万平方米。市区商品住宅存销比,以近一年的去化速度算,只有6个月。

——新建商品房成交均价为16758元/平方米,同比上涨3.3%。其中,主城区成交均价为22294元/平方米,余杭区成交均价为11507元/平方米,萧山区成交均价为14315元/平方米。国家统计局6月的数据还没出来,但5月杭州新建商品住宅价格指数环比上涨2.5%,同比上涨17%。

——二手房成交34111 套,同比上升56.9%,创历史同期新高,且已超出除2009年和2015年以外的其余年份的年度成交量。

——土地共计成交77宗,总出让面积266.1万平方米,总可建面积660.6万平方米,总成交金额810.1亿元,创历史最高纪录,居全国第一。

若要追溯本轮楼市启动的原点,恐怕要回到2015年末,面对经济下行压力,中央经济工作会议提出了“去库存”。春节前后,除了降首付、降契税、营业税等多项政策急切出台,货币信贷也趋向宽松:2016年一季度央行公布的数据,新增信贷额达4.61万亿元,已超过2009年一季度的4.59万亿元。

于是,人们的预期发生了180度转变。更确切地说,这是自2011年初限购限贷以来,大多数人对房地产市场预期的首次明确改变——房价要上涨,甚至可能大涨。以北京、上海、深圳为代表的一线城市,苏州、南京、厦门、合肥等部分优质二线城市,房价大幅跳涨。

对杭州而言,有近一年来月成交均破万套的“长期酝酿”,有政策和货币的“春风吹暖”,再加上外围市场的涨价效应这个“星星之火”,“刚需”们坐不住了;股市低迷、投资无门的改善兼投资型需求及部分纯投资性的“热钱”,也同时涌入楼市:3 月,杭州市区商品房成交,刷新历史所有月度纪录,创下近2.5万套的天量,此后的4、5、6月,成交量依然保持在近2万套高位。4个月,包揽了历史月度成交前四。

高成交量下,库存基本回归正常。如果以2016年上半年月均销售速度,杭州市区商品住宅库存消化仅需5个月,下城、滨江、下沙等区域,未来或将面临无房可售的局面;酒店式公寓库存消化需约11个月。但写字楼库存消化需约38个月,商铺库存消化需约39个月,是库存积压重点。

市场分化“普涨”难再

受供需关系影响,市区部分热点板块、热点楼盘,价格涨幅惊人。钱江世纪城、城东新城和滨江区涨幅超过20%,改善型大户型价格涨幅远高于“刚需”小户型,市区住宅90平方米以下户型成交均价同比上涨6.2%,而90-140平方米户型成交均价同比上涨了22.8%。

但从整体而言,上半年总体成交均价只同比上涨3.3%。主要原因,一方面是上半年杭州的库存量还算充裕,抑制了房价过快上涨;另一方面,楼市明显分化,“普涨”时代已成过往,众多非热点板块并没有涨。

此外,G20、亚运会等利好影响下,杭州轨道交通建设提速,城市版图不断扩大,未来科技城、钱江世纪城等城市未来新中心,受到购房者追捧。所以,余杭区和萧山区成交比重大幅度上升,占比60%,较去年同期上升7.4%。

还有,由于投资性需求大量入场,总价低、出租回报率较高的酒店式公寓,成交比例大幅度上升,占比为14.4%,同比上升6.2%。

这些因素合力拉低了总体涨幅。所以,目前杭州的房价与历史同期最高的2011年上半年成交均价18004元/平方米相比,仍下跌6.9%。也低于2013年同期,仅列历史第三。

差异化供地显理性

上半年,最受关注的非土地市场莫属。事实上,从去年9月开始,杭州的土地市场开始持续升温,全国一、二线热点城市亦然。1月6日,开年第一场拍地,央企信达33.9亿元竞得南星单元宅地,折合楼面价36680元/平方米,成为开年以来首个单价最高,也是杭州宅地楼面价首次破3万元。

信达豪掷千金,对杭州震撼极大。而彼时,外围土地市场也风起云涌,杭州土地价格便被一次次推向新高度:成交金额创下历史同期最高纪录,达810.1亿元,全国第一。但市区土地成交面积位列历史同期第五位,约为2011年创下的峰值的16%;总可建面积也位列第五,也就是说,土地单价大幅上涨。市中心、钱江新城、申花、钱江世纪城、萧山市北开发区、未来科技城等多个板块区域楼面价被刷新。主城区、钱江世纪城、未来科技城这些热点板块,几乎每宗地都受到开发商追抢,几乎所有地块“面粉”已经逼近在售“面包”的价格,个别地块已经超过周边楼盘价格。

拿地房企中,拿地宗数最多的为万科、融信,各竞得6宗地块;拿地金额最多的房企为信达,上半年共投入157亿元在杭拿地;拿地单价最高的是绿城,市中心潮鸣单元地块楼面价达45368元/平方米;第二位是滨江,其中与保利联合竞得的味精厂地块楼面价达35059元/平方米。

但是,与全国一、二线热点城市土地市场的高热相比,杭州还是表现出了相对的理性。这得益于2月底“杭十条”提出差异化供地的有效执行,杭州在商品住宅供应趋紧的杭州市区明显加大了土地供应;而对于库存去化周期较长的四县市则显著减少了土地供应。为应对住宅价格上涨,涉宅地块无论是从出让面积、可建面积,还是从出让金额来看,上半年杭州涉宅地块出让占比均达到2010年以来同期之最;同时,在商业地产库存压力过大的背景下,杭州减少了商业用地的出让。

后市敏感卖房不惜售

那么下半年,杭州楼市又将往哪里走?

进入7月,土地热度不减,上周又有两宗土地刷新区域最高价格,但大胆拿地的多是尚未入杭州主城的外来开发商。是的,已经有部分本土开发商,对土地市场过热以及市场可能出现的周期性持谨慎态度。

更多开发商对未来市场的“不确定”,体现在行动上。虽然目前形势仿佛2009年般大好,但2009年开发商是真捂盘惜售,而如今的“封盘”更多的是营销手段,开发商还在抓紧时间卖房。

同时,以5月9日《人民日报》刊登权威人士谈话为标志,货币供应已经出现了明显转向。4月和5月的信贷额增加及M2增速均明显放缓。

“蝴蝶效应随时可能发生。”双赢机构总经理章惠芳表示,“市场已经进入敏感期了。”

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